新华社非洲总分社记者 鹿泽新

由于非洲多国土地产权不明晰、信息不透明，加之部分中国“买房客”在非洲一些国家盲目跟风，抱有“捡漏”“赚快钱”心态，往往因市场调研不足、信息不对称而受骗，导致利益受损。受访业内人士建议，“出海”非洲的房地产企业需做好前期市场调研，熟悉东道国法律法规，避免盲目跟风；同时行业协会应加强理性引导，防止引发“炒房热”，鼓励中国公民投资契合非洲国家发展需求的房地产领域，更好地融入当地社会。

非洲地产投资升温，多重风险亦不容忽视

首先，非洲多国土地产权不明晰。卢旺达“中非未来之家”房产咨询公司总经理李俊（女）表示：“在卢旺达，市面上许多待售土地存在争议，比如涉及家庭纠纷、债务纠纷等。有些中国人因语言不通或疏忽大意，未到银行、土地局查询相关信息，便草率签约付定金，部分急于用地的甚至在过户前直接支付全款，结果因各类问题无法过户，后续可能陷入漫长官司。”

坦桑尼亚珊瑚地产控股有限公司董事长兼总经理周涛指出，在坦桑尼亚购地过程中风险众多，如遭遇诈骗、高价买入土地、流程不规范导致购地时间拖延；还存在一地多卖、非地主冒充、职业骗子行骗等情况。“坦桑尼亚国土部的土地信息存在时间差，很多时候无法查询到产权变更或抵押的最新情况，甚至部分国土部信息也可能造假。”

其次，非洲各国地产项目开发审批的法律法规各不相同。李俊介绍，卢旺达政府对全国土地规划细致，每块土地的用途都有明确规定，包括商业用地、住宅用地、农林用地、工业用地、道路用地等。有人因疏忽，误将农业用地当作商业用地购买，导致政府完全不允许开发。此外，中卢工程图纸规范存在差异，中国房地产商按国内标准制作的图纸，必须由在卢旺达注册认证的工程师按当地要求转化为符合规定的图纸，才能用于报批。此外，建设过程中任何变更都需在系统登记备案，若未备案，最终难以取得完工许可。“个别中国开发商完工一年仍未拿到完工许可。”

再次，非洲华人圈内诈骗现象也较为常见。多名津巴布韦华侨华人告诉记者，受锂矿、金矿等矿业合作带动，近年不少中国人涌入津巴布韦，一些未取得当地房产中介资质的华侨自称“中介”，瞄准急于置产的中国人，推销产权不明晰的“问题房屋”。部分初来乍到的中国人既不懂英语，也不知如何核查信息，很容易被骗。

理性调研防风险，多元融合促共赢

受访业内人士对“出海”非洲的房地产企业和个人提出以下建议：

一是做好前期市场调研，熟悉东道国法律法规，避免盲目跟风和受骗。周涛建议，来非洲的开发商应保持理性，花足够时间了解市场情况、真实住房需求、当地购买力及房地产开发相关法律法规，“不要用国内经验判断在非洲开发房产的难度或计算成本，不能指望照搬国内融资模式，也不要对市场过于乐观”。李俊表示，来非洲前需做好充足心理准备，摒弃国内思维，多花时间在当地做市场调研，买地时尤其谨慎——并非所有土地都可购买、都能顺利过户，也并非都能按预期开发，要谨慎避“坑”。

二是加强对相关企业和个人的理性引导，避免“购房热”演变为“炒房热”。中国公民大量无序涌入非洲房地产市场，易引发当地对华侨华人的排外情绪，激化社会矛盾，亟待加强引导。李俊提到，尽管卢旺达政府支持房地产开发，但也出台政策防止炒地炒房。“有些中国人想在卢旺达买地囤积，不进行开发，等地价上涨后转卖，但这在卢旺达行不通。尤其是核心地段，目前价格已不低，且卢旺达政府要求购地后约3年内完成开发，因此‘炒地’并不现实。”

三是鼓励企业抓住契合非洲国家发展需求的房地产投资建设机遇，实现差异化发展，避免内卷。李俊等业内人士认为，当前部分国家由中国企业开发的公寓产品过多，且多在近一两年开工，未来两年将集中上市，可能导致同质化内卷。非洲部分新兴经济体期待新业态和契合实际需求的房地产产品，对中企而言机遇众多。例如，卢旺达缺少旅游地产和亲子业态，中国国内乡村文旅发展经验对其具有现实意义；该国公务员在就业人口中占比高，政府希望推动配套经济适用房建设，德法等国已进入该领域，中国企业在这方面潜力较大，可把握机遇。

四是鼓励中国公民融入当地社区，促进民心相通。相关人士建议，应引导中国公民提升基础语言沟通能力和对非洲社区文化的适应能力，积极参与社区建设，与邻里及本地服务体系建立良性互动。卢旺达世纪房地产公司创始人兼董事总经理哈巴表示：“中国企业和公民应与当地社区互动，为社会发展倡议贡献力量，这有助于提升商业成功率和公众形象。在卢旺达这样高度重视治理和社区凝聚力的国家，负责任的商业实践能产生持久的积极影响。”