新华社内罗毕分社记者 李卓群
近年来，随着人口持续流入、城市扩张加速以及基础设施不断完善，肯尼亚首都内罗毕房地产市场长期保持活跃，一度被视为东非最具增长潜力的地产市场之。与此同时，凭借在房地产开发、城市建设和基础设施配套领域积累的经验，越来越多中国房地产企业开始关注并进入内罗毕市场，参与住宅、商业综合体以及城市配套项目开发。然而，进入2025年以来，该市场出现明显结构性变化：高端公寓价格持续回调，租赁市场增速放缓，部分区域空置率上升，而独栋住宅及卫星城住房需求依然保持韧性。
市场正在从此前“高周转、高杠杆、高预期”的扩张阶段，转向更加重视真实居住需求、租金回报和长期运营能力的新阶段。分析人士认为，当前内罗毕房地产市场并非整体衰退，而是进入深度分化与重新定价周期。对于正在探索非洲市场机会的中国房地产企业而言，如何准确判断区域需求、优化产品定位，并适应当地市场运行逻辑，将成为未来投资布局的重要考量。
公寓市场降温 供应过剩压力显现
过去十年，内罗毕房地产市场经历了一轮快速扩张。随着中产阶层扩大、外资流入增加，以及“一带一路”基础设施项目改善城市通达性，大量资本进入房地产行业。尤其是在基利马尼（Kilimani）、基莱什瓦（Kileleshwa）、韦斯特兰兹（Westlands）、拉文顿（Lavington）等中高端区域，高层公寓开发一度呈现“井喷式”增长。
这一阶段，大量开发商将市场定位于外籍人士租赁、公寓短租以及投资型置业。Airbnb短租经济兴起，更进一步推高了开发热潮。许多项目以“高租金回报”“稳定美元租客”为卖点，吸引本地和海外投资者入场。
然而，随着供应集中释放，市场开始逐渐显现供需失衡问题。
肯尼亚国家统计局（KNBS）数据显示，截至2025年底，内罗毕高端区域及周边卫星城的公寓价格普遍出现回调。例如，东区（Eastlands）以及马沃科（Mavoko）、基安布（Kiambu）等区域的高端三居室公寓均价降至1800万肯先令（约13.9万美元），低于三年前的2100万肯先令（约16.2万美元）。在传统高端住宅区，一套典型三居室公寓价格也从约2000万肯先令（约15.5万美元）下降至1890万肯先令（约14.6万美元）。
分析人士指出，本轮调整背后，既有市场周期因素，也有需求结构变化。一方面，高利率环境削弱了购房贷款需求。肯尼亚近年来持续面临汇率贬值和通胀压力，商业银行贷款利率维持高位，使大量中产购房者推迟置业计划。另一方面，外籍租客数量下降，使原本依赖外派人员市场的高端公寓需求减弱。与此同时，Airbnb市场竞争加剧，也压缩了短租收益空间。
市场研究人士约翰逊·恩登格认为，过去多年内罗毕高端市场存在明显“产品同质化”问题。大量开发商集中建设小户型、高密度公寓，导致供应过于集中，而真实长期居住需求并未同步增长。
此外，疫情后购房者偏好发生明显变化。越来越多中高收入家庭开始重视私密性、社区环境和庭院空间，对高密度公寓兴趣下降。
在这种背景下，公寓市场逐渐由“卖方市场”转向“买方市场”，议价空间明显扩大。部分开发商开始通过分期付款、装修补贴甚至“包租回报”等方式吸引买家。
租赁市场分化加剧 卫星城成为新增长点
与销售市场同步变化的，还有内罗毕租赁市场。长期以来，较高的租金回报率是吸引投资者进入内罗毕房地产的重要原因。相比欧美多数城市约3%至4%的住宅回报率，内罗毕部分区域过去租金收益率一度达到8%甚至更高。但近年来，这种高回报模式开始面临挑战。
首先，高端公寓空置率明显上升。由于供应增加，大量房源进入市场后，租客选择空间扩大，房东议价能力下降。尤其在基利马尼、基莱什瓦等曾经热门的Airbnb区域，不少业主发现短租收入已难以覆盖高额物业管理费、贷款利息和维护成本。一些投资者开始重新转向长期出租市场，进一步加剧租赁竞争。
与此同时，中低收入市场仍保持较强需求。内罗毕人口持续增长，每年大量年轻人口和外来务工人员涌入城市，形成稳定住房需求。联合国数据显示，内罗毕都市圈人口已超过500万，并仍保持较快城市化速度。这意味着真正的住房需求并未消失，而是正在向更具性价比的区域转移。
随着内罗毕快速路（Nairobi Expressway）、锡卡公路（Thika Road）扩建以及蒙内铁路（SGR）等基础设施改善，通勤效率明显提升，越来越多居民选择搬离主城区。鲁伊鲁（Ruiru）、鲁阿卡（Ruaka）、锡奥基毛（Syokimau）、阿西河（Athi River）、基库尤（Kikuyu）等卫星城房地产需求持续增长。这些区域房价明显低于核心城区，但能够提供更大居住空间、更低生活成本以及相对完善的新社区配套，因此吸引大量年轻家庭和首次置业者。
值得注意的是，市场也开始出现新的分化。
部分卫星城由于复制主城区的“高密度公寓开发模式”，也逐渐出现供应过剩苗头。例如鲁阿卡和翁加塔荣盖（Ongata Rongai）近年公寓价格同样出现回调。相比之下，低密度住宅、联排别墅以及社区型住宅项目则更受市场欢迎。分析人士认为，这意味着市场正在从过去单纯追求“单位数量”的开发逻辑，逐渐转向更强调生活品质和真实居住体验。
市场进入重估阶段 长期投资更重“真实需求”
多位业内人士认为，当前内罗毕房地产市场并未出现系统性危机，而更像是一次“价值重估”。过去多年，市场对高端公寓租售需求预期过于乐观，导致资本大量涌入单一赛道。如今，随着经济环境变化和消费偏好调整，市场正在重新寻找供需平衡。从长期看，内罗毕仍具备较强房地产基本面。
作为东非最大的区域性经济中心之一，内罗毕集中了金融、物流、科技和国际组织资源，是联合国内罗毕办事处所在地，也是东非企业总部最密集的城市之一。人口增长、城市化推进以及区域经济整合，仍将持续带来住房需求。
但未来市场逻辑正在发生变化。首先，“位置”仍然是核心因素，但其定义已发生变化。过去开发商强调“靠近CBD（中央商务区）”，而如今，靠近快速路、通勤铁路以及产业园区，正变得更加重要。其次，市场更加关注租金现金流而非单纯资产升值。过去部分投资者更依赖房价上涨获利，而当前市场调整意味着投资回报将更多来自稳定出租能力。第三，产品差异化能力将成为关键。未来市场更可能青睐低密度社区、综合配套住宅以及能够满足家庭长期居住需求的项目，而非简单复制的小户型高层公寓。
分析人士建议，投资者未来应重点关注三类方向：一是基础设施持续改善的卫星城住宅项目；二是面向真实中产家庭需求的中端社区住宅；三是具备稳定租客来源、靠近产业园区和商业中心的出租型物业。
与此同时，高杠杆、依赖短租收益或单纯押注房价上涨的投资模式，其风险正在上升。业内人士普遍认为，未来几年内罗毕房地产市场仍将继续调整，但这种调整并不意味着市场失去增长潜力，而是意味着市场正从粗放扩张阶段，逐步走向更加成熟和理性的长期发展阶段。